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烂尾楼集中退款,全国首例来了

2024-08-03 10:21:41  来源:中国新闻周刊

  停工两年后,江苏南京珠江四季悦城的业主们,可以退房、退首付款了。

  位于江苏省南京市江宁经济技术开发区(以下简称“江宁开发区”)的珠江四季悦城,合同交房日期为今年6月份,但是该项目已经停工两年,无法按时交房,购房者无奈成为烂尾楼业主。

  自2023年起,在人民网领导留言板上,就有多位网友反映,珠江四季悦城本应在今年6月交房,但项目长时间停工,交房遥遥无期,欲申请退房退款。今年6月,有业主在留言板上发表“协助我退房”的留言,表示和开发商协商退房被拒绝,自己14万元的首付还是东拼西凑来的,“恳请政府出面帮帮我”。

  南京市江宁开发区答复称,已经组织开发商会谈协商,督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。最终的协商结果是,开发商表示只退房款,无按揭贷款利息补偿,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对于该名留言的网友,南京市江宁开发区表示,已与开发商沟通协商,建议其退还首付款。

  据悉,这是全国第一例住宅项目停工后,由官方协调集中退房、退首付款的案例。在业内人士看来,虽然不能退还利息,但对于焦急的业主来说,能够退回房款已经难能可贵,也给其他地方类似情况提供了可供实践的参考。

  已有33户签订退房协议

  公开资料显示,珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发,该项目包含G96、G97、G98、G104、G105共计5个地块。据悉,南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%,南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%,其中后者股权穿透后为珠江投资。

  2021年珠江投资首入南京房地产市场,计划投资100亿元建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施,将其打造成南京空港新城首个大型城市综合体。当时,凭借庞大的投资规模及规划体量,成为市场焦点。

  其中,两宗住宅用地G98(悦鸣嘉苑)和G104(鼎瑞嘉苑)于2021年、2022年陆续开盘。其中, G98(悦鸣嘉苑)共规划9栋楼,2021年7月首次开盘,原定于2023年6月底交付;G104(鼎瑞嘉苑)地块于2022年4月开盘,约定2024年6月交付。

  公开信息显示,由于该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局,又与珠江投资之间发生纠纷,自2022年7月起停工两年有余。其间,该项目也曾启动新的总包招标,推动项目复工,但最终未能落实。

  于是,从去年开始,就有业主反映该项目长时间停工,交房遥遥无期,欲申请退房退款。今年7月中旬,在回应业主关于退房的需求时,南京市江宁开发区多次组织开发商会谈协商,计划启用监管账户资金启动退房,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

  7月29日,据新京报等媒体报道,南京市江宁区房产局回应称:鼎瑞嘉苑,推广名珠江四季悦城,由南京鼎瑞置业有限公司开发建设,2022年4月开盘,合计认购销售42户,监管账户共计5067万。由于总包单位停工造成小区未交付问题,经区房产局和属地介入协调,计划启用监管账户资金启动退房,截至7月29日,已有33户与开发商签订了退房协议,剩余9户正与开发公司协调中。

  从楼盘停工到明确可以退房退款,珠江四季悦城主张退房退款的业主,终于迎来曙光。

  “楼是盖起来了,但是没建完,已经停工了,交付不了,售楼处都撤了。”在珠江四季悦城附近从业的一位房产中介告诉中国新闻周刊,现在政府出面解决这个事情,让开发商给买房的人全额退房退款,对业主来说也是一件好事,“如果房子拿不到,钱又退不了,这是一件多么伤心的事情”。

  易居研究院研究总监严跃进认为,购置烂尾楼后续要求退房退首付,其实过去也有,但都是建立在个人协商的基础之上。此次南京的案例之所以可以认为是“首例”,是因为这是最近两年“保交楼”过程中,政府部门积极推动协调下首个集中退房、退首付款的案例。

  值得注意的是,据南京市江宁开发区的答复,开发商表示只退房款,无按揭贷款利息补偿。在业内人士看来, 虽然只是退首付款,并没有相应利息,但对于业主来说,能够退回房款已经难能可贵。同时,该案例也为全国层面处理难以“保交楼”的停工楼盘提供了一个可供实践的参考。

  有业内人士表示,这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲,不失为一种借鉴和启发。

  能否复制推广?

  买了商品房,开发商却迟迟无法交房,甚至一些项目长期停工。这种情况下,希望开发商“退房退款”,是不少购房者的愿望。但是,因为种种原因,遭遇烂尾项目的购房者真正能够“退房退款”的并不多见。

  2022年7月,中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。今年5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议提出“继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。保交房,成为当下筑稳房地产市场的重要任务。

  因此,南京珠江四季悦城“退房退款”的案例引发了广泛关注。那么,南京这一案例,可以复制推广吗?

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示,南京珠江四季悦城的案例有一定特殊性,即预售资金监管账户有余额,这是退房、退首付款的前提条件。他说,2022年之后,政府强化了预售资金监管,本案就属于此。因此,也有了可以退房、退首付款的可能。

  在他看来,新一轮保交房,多样化保障业主权益,除了积极夯实开发商保交房主体责任,推动项目复工复产,竣工交付外,退房和退首付也是一种选择。他说,特别是项目销售较少,剩余未销售规模大,但货值难以去化,在穷尽了所有手段以后,开发商既无法追加资金,售卖资产,也无法追回被挪用的资金。那么,对于这类项目,退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目,或者像南京珠江四季悦城一样退房和退首付,不失为一种选择。

  “这些都是对保交房工作推进、多渠道解决烂尾楼、保障小业主权益的多渠道解决方案的探索,具有广泛的适用性。”李宇嘉说,对于那些以自住为购房目的的业主,还可以在政府协调下选择退房后置换到周边项目。

  严跃进认为,此类操作建立在几个基础之上:一是,楼盘交付遥遥无期,且即便注入资金,可能交付的难度也很高;二是,相关房企的预售资金监管账户内有可供退款的资金,也即有钱可退;三是,房价下降,购房者退款后可以认购其他住房。

  他对中国新闻周刊表示,此类模式具有创新性,但是后续是否要通过此类方式推进,可能还得看房企的资金状况,若是“保交房”能够顺利推进,那么一般也不支持此类退房操作,尤其是此类退房涉及银行贷款等问题,要协调起来是比较困难的。

  严跃进认为,此类做法的启示是,对于一些交付有困难的,地方政府要及时关注和进行问题梳理,积极推进问题的解决。

  他说,此类房屋问题的解决,其实也是“盘活存量住房和优化增量住房”的重要举措,对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。同时,此类项目若是全部退房后,其实是有助于和各地现在提及的“以购代建”的模式进行结合,即地方政府收购后用作保障房项目。

  在业内人士看来,此类做法的关键在于监管账户内存在可供退款的资金。北京金诉律师事务所主任王玉臣提到,目前,不少烂尾楼项目已经停工多年,监管账户内的预售房款早已不翼而飞。这也就意味着,无论是政府协调还是购房人打官司,只要开发商的账户上没有足够的资金,最终想要退回房款都存在很大的困难。

  亿翰智库研究总监于小雨认为,集体退房的处理方式适合项目去化较少的楼盘,监管资金无法覆盖到项目的交付,前期买的人不多,能够覆盖退房款,从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言,选择了更容易实现的方式。

  李宇嘉提到,对于在此之前的项目,如果预售资金被挪用,且无法追回,销售比较少,可以采取退房置换到其他项目的措施。同时,对该项目启动破产清算,并将清算资金优先保障被置换项目。

  在李宇嘉看来,不管是落实资金推进复工和交付,还是退房置换到其他项目,抑或退房和退首付,都必须强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任以及金融机构的支持责任。只有三方共同努力,才能确保业主的权益得到有效保障。

  作者:孙晓波

编辑:苏颖
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