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噪音侵扰难缓解租客要求解约

2018-01-11 09:50:29  来源:新法制报

  □案 例

  2016年8月,孙某与李某通过中介签订《房屋租赁合同》,约定孙某从李某处承租楼房一处,租期自2016年8月至2018年8月,合同签订时一次性支付两年的租赁费两万元。其中合同第6条约定,合同期间双方不得随意终止合同,确有原因应提前一个月通知对方,并赔偿对方一个月的房租。孙某租住房屋后,因邻居噪音问题,向房屋中介及李某反映并多次向当地公安机关进行举报。公安机关曾到现场给予协调,告知周围邻居不要影响他人休息。后因噪音问题未得到切实解决,孙某起诉要求解除租赁合同、退还房款。李某拒绝解除合同,其认为孙某应向制造噪音的案外第三方主张权利。

  □断 案

  法院一审后认为,孙某不能证明因李某行为导致出租屋无法正常使用,故对孙某解约退款的诉讼请求不予支持。孙某不服,提起上诉。

  法院二审后认为,根据我国合同法第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此,出租人对承租人负有两项合同义务,一是如约交付租赁物,二是对租赁物的瑕疵担保义务。租赁物的瑕疵担保义务既包括权利瑕疵担保义务,确保出租人对租赁物具有合法处分权,避免被他人追索权利;也包括物的瑕疵担保义务,确保租赁物具备相应的使用价值。

  本案中,李某作为出租方在交付房屋后,应确保房屋适宜日常居住。在通常情况下,适宜居住的房屋应是主体牢固可靠、基本生活设施齐全、达到一定的密闭性以及周边环境较为和谐的状态,以保障居住者能够获得一个适合身心健康的生活环境。涉案出租屋周边的噪音问题一直未能得到切实解决,影响到承租人的正常休息,该租赁房屋未达到适宜日常居住的要求。

  噪音虽系第三方原因造成,但根据合同法第一百二十一条关于“当事人一方因第三人原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者约定解决”的规定,李某对孙某仍负有保证租赁物正常使用的义务,至于李某与第三方之间的纠纷可另行处理。

  因此,由于李某未能完成其租赁物的瑕疵担保义务,作为出租方不能提供适宜居住的房屋,导致合同目的无法实现,应解除租赁合同,退还房款。二审法院终审后,支持了孙某的诉讼请求。

  (孙安清 胡科刚 马德健)

责任编辑:王英亭
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